Le Conseil d’Etat précise dans une décision du 6 décembre 2023 (Conseil d’Etat, 6 décembre 2023, n°466055), les conditions permettant le transfert d'une zone à urbaniser 2AU vers une zone 1AU.
Au titre de l’article R. 123-6 du code de l'urbanisme devenu R. 151-20, les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation peuvent être classés en zone à urbaniser. Les dispositions applicables à de tels secteurs prévoient deux hypothèses en fonction du caractère suffisant ou insuffisant des voies publiques, des réseaux d’eau, d’électricité ainsi que de l’assainissement existant à la périphérie immédiate de la zone à urbaniser.
Comme le rappelle le juge administratif :
- Dans la zone 1AU, « les voies et réseaux existant à la périphérie immédiate des terrains ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de la zone, celle-ci est ouverte à l'urbanisation et les constructions y sont autorisées dans les conditions fixées par le deuxième alinéa de l'article R. 123-6 ».
- Dans la zone 2AU, « le plan local d'urbanisme peut soit subordonner l'ouverture à l'urbanisation de la zone à une modification ou à une révision de ce plan, soit fixer immédiatement les règles de constructibilité applicables dans la zone en subordonnant la possibilité d'autoriser des constructions à la réalisation des voies et réseaux nécessaires à la périphérie immédiate de la zone ».
Dans le cas d’espèce, la Haute juridiction rejette le pourvoi formé devant elle au motif que pour apprécier la légalité de la délibération litigieuse, transférant le terrain d’assiette d’un projet de centre commercial et de loisirs d’une zone 2AU en zone 1AU, la Cour administrative d’appel a estimé, à raison, que les voies ouvertes au public étaient insuffisantes en périphérie de la zone pour qu’elle puisse être ouverte à l’urbanisation. De plus, les travaux permettant de pallier ces carences paraissaient incertains aussi bien dans leur principe que dans leur échéance de réalisation.
En d’autres termes, pour les juges de cassation il n’était assuré que la zone pût se doter des éléments nécessaires permettant son urbanisation.
Par conséquent, le transfert d’une zone à urbaniser 2AU vers une zone 1AU est notamment conditionné à l’appréciation d'un état suffisant des voies ouvertes ouvertes au public existantes à la périphérie immédiate des terrains à urbaniser et non dans la zone elle-même.
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